Investissement locatif en France en 2026

En 2026, l’investissement locatif en France reste une option attractive, à condition de bien préparer son projet

La France fait partie des marchés immobiliers les plus stables et sécurisés d’Europe. Les taux d’intérêt historiquement bas, une législation protectrice des propriétaires et une demande locative constante maintiennent l’intérêt pour l’investissement locatif, côté investisseurs français comme étrangers.

Dans le même temps, la réussite d’un projet locatif dépend d’une préparation structurée : choix du type de location, financement, optimisation fiscale et sélection du montage juridique. Ces paramètres restent déterminants pour sécuriser l’investissement et viser une rentabilité cohérente.

Types de location : trois approches reviennent souvent

Location vide

La location vide s’inscrit généralement dans la durée, avec un bail de 3 ans minimum. Elle vise des loyers stables et une rotation plus faible des locataires, ce qui correspond à une logique de revenus réguliers sur le long terme.

Location meublée (LMNP)

La location meublée (LMNP) est plus flexible, avec un contrat souvent établi sur 1 an renouvelable. Elle est fréquemment recherchée pour sa fiscalité (amortissement du bien et du mobilier) et pour un rendement annoncé comme supérieur de 10 à 15 % par rapport à une location vide.

Colocation

La colocation est associée à un rendement plus élevé grâce à la mutualisation des loyers. Elle implique en revanche une gestion plus complexe et se retrouve surtout dans les grandes villes et les zones étudiantes.

Financement : les critères bancaires qui structurent le dossier

Pour un prêt locatif en France, les banques regardent notamment :

• Apport personnel : souvent 10 % à 20 % du prix du bien, hors frais de notaire ;
• Capacité d’emprunt : un maximum de 35 % du revenu net mensuel pour l’ensemble des crédits ;
• LTV (Loan to Value) : généralement 80 % pour les résidents et 70 % pour les non-résidents.

Le rôle du courtier dans l’optimisation du financement

Le courtier immobilier est souvent mobilisé pour :

• négocier le meilleur taux (avec un écart annoncé de 0,20 % à 0,50 % par rapport à des taux standards) ;
• identifier des banques adaptées au profil (résident, non-résident, entrepreneur) ;
• optimiser l’assurance emprunteur et les frais annexes, avec un exemple d’économie allant jusqu’à 15 000 € sur un prêt de 400 000 €.

L’accompagnement peut aussi être réalisé à distance sur tout le territoire français (signature électronique, visioconférences), avec une organisation pensée pour un suivi en ligne.

Fiscalité et montage juridique : les options les plus citées

Nom propre

Le nom propre reste l’option la plus simple administrativement. Les revenus locatifs sont intégrés à la déclaration personnelle et l’endettement impacte directement la capacité d’emprunt.

SCI ou SARL de famille (adaptée au LMNP)

Pour un montage LMNP en société, les structures évoquées sont notamment la SARL de famille ou une SCI à l’IS. L’objectif présenté est d’amortir le bien et le mobilier, d’optimiser fiscalement le cash-flow et de structurer la transmission patrimoniale.

LMNP en nom propre

Le LMNP en nom propre met également en avant l’amortissement du bien et du mobilier, une imposition en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et la possibilité d’optimiser le cash-flow net en réduisant l’impôt.

Le choix dépend des objectifs : rendement, fiscalité, transmission ou diversification de patrimoine. Le courtier et l’expert-comptable peuvent travailler ensemble pour définir le montage le plus efficace.

Exemple de rentabilité : un cas chiffré

Investissement : appartement à 250 000 €

• Apport : 50 000 € (20 %)
• Prêt : 200 000 € sur 20 ans à 2 %
• Mensualité hors assurance : 1 010 €
• Loyer mensuel : 1 200 € (location meublée)
• Cash-flow net : 190 € / mois

Avec un montage adapté (LMNP en nom propre ou SARL de famille), l’amortissement d’une partie du bien et du mobilier est présenté comme un levier pour réduire l’impôt sur les revenus locatifs et augmenter le cash-flow annuel.

Questions fréquentes

Peut-on investir en France sans revenus français ?

Oui, avec des garanties solides et un apport suffisant, et en orientant le dossier vers des banques spécialisées non-résidents.

Quel type de location est le plus rentable ?

La location meublée et la colocation sont généralement citées comme plus rentables que la location vide, notamment dans les grandes villes.

Faut-il créer une SCI pour chaque investissement ?

Non. Une SCI ou une SARL de famille peut regrouper plusieurs biens, mais chaque projet doit être analysé individuellement selon les objectifs.

Comment calculer la rentabilité nette ?

Rentabilité nette = (loyer annuel – charges – impôt) ÷ prix d’achat × 100. Une simulation peut intégrer l’ensemble des frais et impôts selon le projet.

À retenir en 2026

L’investissement locatif en France peut générer des revenus stables et une valorisation patrimoniale sur le long terme. Les points qui reviennent le plus souvent concernent la préparation du financement, le choix du type de location, la structure juridique et l’accompagnement d’un courtier spécialisé pour négocier les conditions et sécuriser le projet. L’accompagnement peut se faire partout en France, en ligne, pour les résidents comme pour les non-résidents.