Simulateur de capacité d’emprunt

Calculer sa capacité d’emprunt : la base avant tout projet immobilier

La capacité d’emprunt désigne le montant maximal qu’un ménage peut obtenir auprès d’une banque sur une durée donnée, en fonction de ses revenus et de ses charges. Autrement dit, elle mesure votre aptitude à assumer les échéances d’un crédit immobilier (vos mensualités), tout en conservant un reste à vivre suffisant pour les dépenses du quotidien.

Avant de signer un compromis ou de vous positionner sur un bien, il est essentiel de clarifier votre besoin de financement et, surtout, d’évaluer précisément votre capacité d’emprunt. Cette démarche vous aide à préparer une demande de prêt plus sereine, à cadrer un budget réaliste, et à éviter de déséquilibrer votre situation financière.

• identifier la mensualité maximale compatible avec votre budget ;
• déterminer le montant de prêt immobilier accessible ;
• comparer l’impact d’une durée plus courte (souvent synonyme de coût total du crédit plus faible
• mieux anticiper l’évolution du capital restant dû via un tableau d’amortissement.

Les critères qui influencent la capacité d’emprunt

Votre capacité d’emprunt se construit à partir de plusieurs paramètres clés, notamment :

• Votre taux d’endettement (en France, le taux d’endettement maximal est fixé à 35 % des revenus) ;
• Votre apport personnel ;
• La nature du prêt envisagé (taux fixe, taux révisable, taux modulable…) ;
• Le niveau de mensualités constantes que vous souhaitez (et pouvez) supporter ;
• La durée d’emprunt ;
• Votre âge au moment de la souscription du prêt immobilier.

Formule simplifiée de calcul

Une écriture simplifiée du calcul peut s’exprimer ainsi :

Mensualité maximale = revenus × 35 % - charges

Règles HCSF et marges de dérogation

Le plafond de 35 % est fixé périodiquement par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), en s’appuyant sur les pratiques bancaires. Cependant, les établissements de crédit disposent actuellement d’une possibilité de dérogation dans 20 % de leurs dossiers de financement.

Dans ce contexte, présenter un dossier solide (et bien argumenté) reste déterminant. Se faire accompagner par un courtier peut vous aider à structurer l’ensemble des pièces et à défendre votre demande auprès des banques.

Estimer sa capacité d’emprunt avec un simulateur : ce qui est pris en compte

Un simulateur de capacité d’emprunt permet d’obtenir une estimation rapide, à condition de le compléter avec des informations fiables. Les éléments analysés se regroupent en quatre grands blocs : revenus, revenus du co-emprunteur, apport,charges.

1. 1. Les revenus de l’emprunteur

   Pour calculer votre capacité d’emprunt, il faut intégrer l’ensemble des revenus réguliers, par exemple :

   • salaires,
   • revenus fonciers,
   • pensions de retraite,
   • allocations familiales,
   • pensions alimentaires perçues.

   Les revenus de remplacement (allocation chômage / retour à l’emploi, allocation adulte handicapé…) sont en général intégrés. Des revenus financiers (comme une rente provenant d’une assurance-vie) peuvent également être pris en compte.

   Cas des indépendants et dirigeants

   Chefs d’entreprise, professions libérales, artisans ou commerçants : la rémunération n’est pas toujours mensuelle ni constante. Dans ce cas, on s’appuie souvent sur le résultat annuel et sur une moyenne mensuelle afin de réaliser une simulation cohérente.

   Quel montant retient-on ?

   En règle générale, la référence utilisée est le net avant impôt.

   Primes et revenus variables : prudence des banques

   Certaines banques écartent des revenus jugés trop incertains (primes exceptionnelles, participation, etc.), car un crédit immobilier s’inscrit sur une durée longue et rien ne garantit la continuité de ces montants dans le temps.

   En revanche, une prime annuelle considérée comme “sûre” (ex. 13e mois prévu par convention collective ou accord d’entreprise) peut, mois prévu par convention collective ou accord d’entreprise) peut, dans certains cas, être intégrée au calcul.

   Décote sur certains revenus (loyers, revenus financiers)

   Pour tenir compte du risque locatif (vacance, impayés, changement de locataire), les banques appliquent souvent une décote : en pratique, elles retiennent fréquemment 70 % des loyers perçus.

2. 2. Les revenus du co-emprunteur

   Emprunter à deux peut augmenter le budget, puisque les revenus se cumulent. La banque demandera généralement un justificatif du lien entre les co-emprunteurs (mariage, PACS, concubinage, etc.). Ensuite, les revenus du co-emprunteur sont analysés selon la même logique que ceux de l’emprunteur principal.

3. 3. L’apport personnel

   L’apport personnel correspond à vos ressources mobilisables : épargne, liquidités, placements disponibles, donation familiale, épargne salariale, etc. Il est conseillé de ne pas engager 100 % de son épargne : conserver une réserve peut être utile en cas d’imprévu.

   Un Plan d’Épargne Logement (PEL) ouvert depuis longtemps peut servir d’apport. Les banques demanderont des justificatifs lors du montage du dossier. Pour une simulation en ligne, le montant déclaré suffit généralement à établir une première estimation.

4. 4. Les charges du foyer : ce qui pèse réellement dans l’endettement

   Toutes les dépenses du foyer ne sont pas traitées de la même manière. Certaines charges “courantes” relèvent plutôt du reste à vivre.

   Pour une simulation de capacité d’emprunt, les banques retiennent principalement :

   • les mensualités de crédits immobiliers en cours,
   • les crédits à la consommation,
   • certaines charges contraintes (pensions alimentaires à verser, rentes, impôts…).

   Crédits bientôt terminés

   Si un crédit se termine dans moins de 12 mois, il arrive souvent que la banque ne le retienne pas dans le calcul de l’endettement.

   Attention au loyer après l’achat

   Il ne faut pas oublier d’intégrer les loyers qui resteraient à payer après l’opération : par exemple si le nouveau logement n’est disponible que dans 6 mois, ou si vous achetez un bien occupé encore pendant un an.

Le reste à vivre : un indicateur à ne pas négliger

Le reste à vivre doit permettre de financer toutes les charges fixes : électricité, chauffage, assurances, alimentation, téléphonie, scolarité, équipements, loisirs, culture, etc.

Certaines banques estiment (à titre indicatif) qu’il doit être supérieur à :

• 1 200 € pour un couple,
• 800 € pour une personne seule,
• et environ +300 € par personne à charge supplémentaire.

Exemple de calcul (cas concret)

Vous percevez 2 200 € net par mois et votre conjoint 1 800 € net. Vous remboursez :

• un crédit auto à 200 €/mois (encore 48 mois),
• un prêt personnel à 300 €/mois.

Vos revenus mensuels totalisent 3 500 €.

La mensualité maximale acceptée (sur la base du taux d’endettement à 35 %) est :

3 500 × 35 % - 500 = 725 €

C’est le niveau de mensualité que la banque peut considérer comme compatible avec un reste à vivre raisonnable, selon l’analyse globale.

Combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?

Pour estimer le montant de prêt accessible, il faut clarifier plusieurs points :

• Quel est le montant de votre apport personnel ?
• Achetez-vous un bien ancien ou neuf ?
• Êtes-vous éligible à un prêt aidé (ex. PTZ) ?
• Achetez-vous pour y habiter ou pour un investissement locatif ?
• À quel taux pensez-vous emprunter ?

En combinant ces réponses avec une simulation de prêt immobilier, vous obtenez une estimation personnalisée de votre budget. Ensuite, un courtier en prêt immobilier peut vous accompagner pour choisir la solution la plus cohérente avec votre profil et votre projet, et pour négocier les meilleures conditions disponibles.

Exemples concrets de calcul de la capacité d’emprunt

Pour visualiser l’effet de la durée et du taux d’intérêt sur la capacité d’emprunt, voici deux séries d’exemples (résultats donnés à titre indicatif).

1 emprunteur — salaire mensuel 2 700 €, sans charge ni apport

2 emprunteurs — revenus mensuels 5 000 €, sans charge ni apport

Bien utiliser une calculette de capacité d’emprunt

Une calculatrice en ligne (gratuite) permet d’estimer la capacité d’emprunt en fonction des revenus et des dépenses, que l’on emprunte seul ou à deux.

Bien comprendre les variables

• Revenus : salaire et primes, autres revenus (en privilégiant les revenus stables), et apport personnel.
• Dépenses : loyer, crédits à la consommation, autres prêts immobiliers en cours, etc.

Il est recommandé d’intégrer aussi les charges fixes pour vérifier que le reste à vivre obtenu est réaliste.

Bon à savoir : PTZ en complément

Dans certaines situations, la capacité d’emprunt peut être complétée par un prêt à taux zéro (PTZ). Un courtier peut préciser les conditions d’éligibilité et la façon de l’intégrer au plan de financement.

Après validation, quels résultats ?

Après la simulation, trois informations principales peuvent être calculées :

• la mensualité (avec possibilité de choisir le taux appliqué),
• le montant du prêt immobilier,
• le coût total du crédit.

Pourquoi consulter un courtier avant de contacter les banques ?

Prendre contact avec un courtier en amont est souvent judicieux. Les courtiers en crédit immobilier disposent en moyenne d’un réseau d’environ une centaine de partenariats, et peuvent s’appuyer sur un réseau élargi (plus de 150 partenaires bancaires selon les organisations).

Cela leur permet notamment :

• de rechercher des conditions plus compétitives (taux, frais, garanties), grâce à la négociation des volumes ;
• d’apporter un regard objectif et comparatif pour choisir l’offre la plus adaptée ;
• d’optimiser votre stratégie (durée, mensualités constantes, assurance) et de mieux anticiper votre tableau d’amortissement et le capital restant dû.

Comprendre son taux d’endettement

Le taux d’endettement reflète votre capacité à rembourser un crédit selon vos revenus. Il est généralement admis qu’il ne doit pas dépasser environ un tiers des revenus avec un plafond de référence fixé aujourd’hui à 35 %. Au-delà, le risque de défaut de remboursement est jugé plus élevé par les banques.

Revenus souvent pris en compte

• salaires nets,
• primes contractuelles (ex. 13e mois),
• pensions alimentaires perçues, retraites, invalidité,
• revenus non salariés (professions libérales, agriculteurs, commerçants…).

Selon l’établissement, d’autres revenus peuvent entrer dans le calcul (allocations, commissions, allocations logement, revenus fonciers…), et certaines banques appliquent des décotes sur certains postes. Un courtier aide à clarifier ce qui sera réellement retenu.

Seuils non absolus

• Avec des revenus très confortables, l’endettement peut parfois dépasser 35 %.
• À l’inverse, avec des revenus plus modestes, une banque peut limiter l’endettement à 30 %.

Les seuils ne sont donc pas figés : les banques peuvent adapter leur lecture selon les situations, dans le cadre des règles et des marges de dérogation.

Les prêts immobiliers : principales offres à connaître

Que vous achetiez votre premier logement ou que vous réalisiez une nouvelle acquisition, plusieurs types de crédits immobiliers existent. Le choix dépend de votre projet, de votre situation, et des conditions proposées par l’organisme financeur. Un courtier peut vous orienter vers la formule la plus pertinente.

Les différents types de prêts immobiliers

Il existe plusieurs formes de crédit immobilier. Selon votre profil, votre objectif (résidence principale, investissement, transition entre deux biens…) et les conditions proposées par les banques, l’offre la plus adaptée peut varier. Pour sélectionner la meilleure option, l’idéal est de comparer les critères clés (durée, mensualité, coût total, garanties) et d’évaluer l’impact sur votre budget. Les conseillers de PATRIMOINE ARMÉE peuvent aussi vous orienter grâce à notre réseau de partenaires bancaires.

Le prêt amortissable

C’est le format le plus courant. Chaque mensualité rembourse à la fois :

• une part du capital emprunté,
• et une part des intérêts.

Au fil du temps, la part de capital augmente et les intérêts diminuent, ce que l’on visualise clairement dans le tableau d’amortissement.

Le prêt in fine

Le prêt in fine n’est pas amortissable : vous payez essentiellement les intérêts (et l’assurance emprunteur) pendant la durée du crédit, puis vous remboursez le capital en une seule fois à la dernière échéance. Il est davantage envisagé par des emprunteurs ayant une forte visibilité sur leurs revenus et la capacité de reconstituer le capital progressivement.

Le prêt lissé (ou prêt à paliers)

Il peut convenir si vous avez plusieurs crédits en cours. L’objectif est d’obtenir une mensualité unique : lorsque l’un des crédits se termine, la mensualité d’un autre peut augmenter afin de maintenir un niveau global stable.

Le prêt relais

Il s’adresse aux propriétaires qui souhaitent acheter avant d’avoir vendu leur bien actuel. Il s’agit d’une avance basée sur le prix de vente estimé du logement à céder.

Le prêt hypothécaire

Ce crédit est garanti par un bien immobilier mis en hypothèque. En cas de difficultés de remboursement, la banque peut saisir le bien, le vendre et récupérer le montant dû sur le produit de la vente.

Les prêts réglementés et aides à l’accession

Lorsque vous financez un achat immobilier, vous pouvez parfois accéder à des prêts encadrés par l’État, sous conditions.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ s’adresse aux ménages aux revenus modestes ou intermédiaires. Il est soumis à un plafond de ressources, et l’emprunteur ne doit généralement pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.

Le logement doit aussi respecter des conditions

• Dans l’ancien : le bien doit se situer en zone B2 ou C et inclure des travaux représentant 25 % du coût total de l’opération. Les travaux peuvent concerner l’amélioration (modernisation, assainissement, aménagement…) ou l’économie d’énergie (avec une consommation énergétique inférieure à 331 kWh/m²).
• Dans le neuf : le logement doit devenir la résidence principale au plus tard un an après l’acquisition ou la fin des travaux. Si l’emménagement est prévu après la retraite, il doit intervenir dans les 6 ans suivant l’achat ou la fin de la construction.

Le PTZ peut aussi financer une opération en location-accession ou sous bail solidaire.

Le prêt immobilier

• durée possible : 20, 22 ou 25 ans,
• différé de remboursement possible : 5, 10 ou 15 ans.

Le PAS vise les ménages aux revenus modestes (plafond de ressources). Son taux d’intérêt est plafonné, avec la possibilité de choisir :

• taux fixe,
• taux variable,
• ou taux modulable.

Le PAS doit financer l’un des usages suivants :

• travaux sur un logement (montant minimal 4 000 € : agrandissement, rénovation énergétique, transformation d’un local en habitation) ;
• achat d’un logement ancien + travaux d’amélioration ;
• achat d’un terrain + construction ;
• achat d’un logement neuf.

La durée de remboursement est généralement comprise entre 5 et 30 ans, avec possibilité d’ajuster la durée (raccourcir ou rallonger).

Bon à savoir (conditions spécifiques du PAS)

• Si le PAS finance des travaux, ils doivent être terminés au plus tard à l’échéance du prêt.
• Le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur.
• Une garantie réelle (ex. hypothèque) peut être demandée ; en contrepartie, cette sûreté est exonérée de taxes de publicité foncière, avec des frais de dossier plafonnés et une réduction sur certains frais de notaire.
• Seules les banques ayant une convention avec l’État peuvent proposer le PAS.

Cumul et couverture du projet

• Le PAS peut financer l’ensemble d’un projet immobilier, hors frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier et ameublement.
• Il peut être combiné avec : PTZ, prêt épargne logement, prêt Action logement, éco-PTZ, prêt relais….
• En revanche, il ne peut pas être complété par un prêt immobilier classique.

Le prêt conventionné (PC)

Le PC fonctionne en grande partie comme le PAS : taux plafonné, établissements conventionnés, logement en résidence principale, et compatibilités avec le PTZ, l’éco-PTZ, le prêt épargne logement, le prêt Action logement, et le prêt relais.

La différence majeure : le PC est accessible sans condition de ressources.

Le prêt épargne logement (PEL / CEL)

Le prêt épargne logement peut être obtenu via :

• un PEL (plan épargne logement),
• ou un CEL (compte épargne logement).

Après une phase d’épargne, il peut financer : achat de résidence principale, achat d’un terrain pour y construire, travaux (réparation, surélévation, performance énergétique, ravalement…), etc.

Plafonds de prêt :

• 92 000 € via un PEL,
• 23 000 € via un CEL.

Les prêts immobiliers complémentaires

En complément des prêts bancaires et des prêts aidés, d’autres organismes peuvent proposer des financements partiels, par exemple :

• prêt Action logement (ex-1 % logement),
• prêts des collectivités territoriales,
• prêts des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles,
• prêts aux fonctionnaires.

L’essentiel à retenir

• La capacité d’emprunt correspond à la somme maximale qu’une banque peut accorder, selon votre profil.
• Le repère de calcul simplifié consiste à : revenus × 35 % - charges, en lien avec le plafond de taux d’endettement.
• Dépasser 35 % peut réduire le reste à vivre et augmenter le risque de refus, même si des dérogations existent.
• Une simulation donne une estimation de vos mensualités, du montant de prêt, et du coût total du crédit ; elle reste indicative.
• L’analyse détaillée d’un dossier par un courtier permet de confirmer la faisabilité, de comparer les offres et d’optimiser le financement (durée, taux, assurance, tableau d’amortissement, capital restant dû).
• Les banques proposent plusieurs montages : prêt amortissable, in fine, lissé, relais, hypothécaire.
• L’État propose des prêts encadrés : PTZ, PAS, PC, prêt épargne logement, avec des règles et compatibilités spécifiques.
• Des prêts complémentaires peuvent exister via d’autres organismes.